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記者注意到，此波商業不動產REITs申報潮，有兩個顯著變化：一是募資規模創下公募REITs單一試點領域的短期新高，更直逼2025年全年公募REITs發行總量；二是申報REITs項目的底層資產多位于核心區域優質物業，整體的出租率以及租金收繳率相對較高。

商業不動產REITs開閘即引爆市場，申報速度與募資規模雙雙刷新行業紀錄。自2026年1月底首批項目啟動申報，到3月20日，滬深交易所已收下15單商業不動產REITs申報，累計募資金額超460億元。

除了申報企業多、總計劃募資額高外，申報REITs項目的底層資產多位于核心區域優質物業，也是此輪申報潮的核心特征。

具體而言，華安陸家嘴REIT底層資產為上海浦東晶耀前灘項目；保利發展申報的華夏保利發展REIT，涵蓋廣州保利中心寫字樓與佛山保利水城購物中心；首開股份以北京華僑村商街、璞瑅商街、宋家莊福茂三項商業資產作為標的；新城控股申報項目包含常州天寧吾悅、南通啟東吾悅廣場；星河控股最新申報的紅土創新星河REIT，底層資產為深圳龍崗星河COCOPark購物中心及配套車位。

以星河控股申報的紅土創新星河REIT為例，該項目的底層資產為深圳龍崗星河COCOPark購物中心，該項目位于龍崗中心城與大運新城交匯區域。據招募說明書，截至2025年末，該購物中心的出租率為99.34%，收繳率為100%，預計募資規模為16.86億元。

陸家嘴申報的華安陸家嘴REIT，底層資產為上海浦東晶耀前灘項目，項目包含T1辦公樓及商場業態，預計募資金額為28.10億元。該項目招募說明書顯示，2025年末辦公樓出租率達95.93%，商場出租率為93%~95%，近三年租金收繳率穩定在99.7%以上。

此外，此波REITs申報熱潮中參與主體也呈現多元化。記者注意到，本輪申報既有首農、首開等地方國企，有星河、新城等民營房企，也有崇邦集團這類外資背景運營商，打破了此前基建REITs以國資為主導的市場格局。

3月20日，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉向每經記者分析稱：“從資金方來看，公募REITs已經逐漸成了配置另類資產的重要渠道，在普遍面臨資產荒的情況下，REITs提供了一個新的資產配置渠道。商業不動產REITs帶來了更多的資產供給，為投資機構提供了更多的配置選擇空間。據了解，多個申報項目的戰配額度競爭非常激烈?！?/p>

房企躋身公募REITs主戰場

記者梳理房企布局REITs的情況發現，2021年以來，僅有招商蛇口、華潤置地、中國金茂、萬科、大悅城等約10家房企涉足REITs，其中2只產品完成擴募。

到2024年時，消費基礎設施REITs迎來小高峰，全年7只產品上市，但仍局限于消費業態，未形成全行業參與態勢，多數房企仍處于觀望試水階段。

但隨著2025年12月底商業不動產REITs開閘，成為房企參與邏輯的轉折點。保利發展、新城控股、首開股份、星河控股等7家房企，已密集申報7單商業不動產REITs，占15單申報總量的近五成。

在部分業內人士看來，過往，房企在類REITs市場中角色邊緣，主要因為缺乏公開上市的標準化退出渠道，難以實現存量資產的高效變現。而商業不動產公募REITs的落地，為房企提供了“出讓股權、保留運營權”的全新路徑。

嚴躍進向記者分析稱，公募REITs的推出，讓房企可以通過出讓項目股權、保留運營權的方式，將沉淀在商業項目上的資金回籠。

“從當前房企的操作模式來看，其將旗下商業廣場作為底層資產申報發行，并計劃參與相應比例的戰略配售。這種‘保留核心份額+盤活存量’的模式，既鎖定了未來運營收益，又實現了當期資金回籠，是典型的‘輕重并舉’轉型路徑。”嚴躍進提到。

朱元偉則提到，商業地產更為考驗企業的運營能力：“商業不動產的運營管理能力和開發能力是兩套完全不同的組織能力，人才體系、激勵機制、考核邏輯都不同。REITs是打開了門，但能不能走下去，最終比拼的是運營內功。”

在易居研究院看來，未來有三類資產有望成為申報商業REITs的主流資產，一類是一線城市及強二線核心地段甲級寫字樓、高端購物中心等核心資產，憑借稀缺區位與優質租戶成為市場壓艙石；一類是產業與消費基礎較好的三四線優質購物中心、具備改造潛力的社區商業等機遇型資產，以高分派率吸引適配資金；另一類是酒店、養老地產、特色街區等特色業態資產，這類資產對運營要求較高，若擁有品牌與客流優勢，有望成為細分賽道黑馬。

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超460億元募資潮來襲

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