同期，寫字酒店投資人陳勁邑位于汕頭市澄海區的樓開第一家全季酒店開業。今年春節假期，酒店這家由13年樓齡寫字樓改造的寫字酒店，平均房價一度飆升至1200元/晚，樓開是酒店平日套房價格的兩倍還多。

與此形成鮮明對比的寫字是，就在幾天前，樓開富力地產掛牌西南地區首家高奢酒店成都麗思卡爾頓，酒店曾經的寫字“全球最大酒店業主”手中已無太多存貨；而中國金茂這兩年則已陸續掛牌三亞麗思卡爾頓、希爾頓等酒店。樓開

近日，酒店《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）調查發現，重新進場的群體中，有相當一部分，正是李子涵、陳勁邑這樣的“酒店獵人”。而全季、亞朵、福朋喜來登、希爾頓歡朋??這些熟悉的酒店品牌標識，也越來越多地出現在原本屬于辦公空間的樓層里。

31歲清華創業者的清醒賬本：從“瘋狂”拓店到慢行深耕

“成功和鄭新建投再次達成合作，拿下一萬多平方米物業?！比ツ?月，李子涵以一次簽約給自己送上了30歲的生日大禮。“幾年前定過一個目標，持有物業超十萬平方米。在最合適的年齡完成了自己的目標，這是最好的生日禮物。”

李子涵這兩年很少發朋友圈，但所有內容都與酒店相關。在約定的采訪時間，他從工地匆匆趕來，在河南地質大廈裙樓前，抬手比向兩側的招牌，介紹著新酒店的細節，眼神中滿是喜悅：“（酒店）終于和大家見面了，這家福朋喜來登也是鄭州時隔十年的又一家萬豪系酒店。”

改造前（上圖）后（下圖） 圖片來源：李子涵朋友圈

在福朋喜來登酒店辦公室，李子涵指了指桌上的區位圖告訴每經記者：“我的選址方式可能有些局限區域，每天都會開車‘掃街’。不敢說整個鄭州，但東區的每一棟寫字樓我都基本了解?？吹皆诮ǖ臉牵視＼嚳词钦l建設的、業主是誰，有沒有相關資源，打電話問他們接下來的規劃，有沒有可能改成酒店，以及合適的時間和價格?？吹娇諛且矔Ｏ聛?，通過工程牌找相關信息。”

李子涵非常相信自己的眼光：酒店選址就是這樣，你得比別人更了解這個城市，才能找到最適合的項目。“這里離鄭州東站很近，胖東來馬上要開業，鄭東萬象城也在附近?！?/p>

李子涵的亞朵S酒店大堂 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“太年輕、資歷淺，換個人來談。”“肯定會失敗，XX項目今年一定開不了業?！??那些來自年長酒店投資人的打擊，反而激起了李子涵的斗志。創業五年半，從只身一人來鄭州到現在擁有300多人團隊，李子涵坦言：“很多商務條款、供應商價格等其實都是我在一線談判，關鍵方向上我還是愿意自己多投入精力。”

李子涵的福朋喜來登酒店大堂 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“希望運營順利”是李子涵這兩年朋友圈的高頻字眼。相比酒店投資人，他更喜歡“創業者”這個身份標簽。

李子涵2020年畢業于清華大學，他的創業之旅始于老家一棟面積超1000平方米的空樓。彼時，業主計劃將其作為長租公寓出租，每間房的月租金約為1000元?！拔耶敃r就想，不如把它拿下來，增加一些服務和功能，賣到一兩百塊錢一晚。我本身比較喜歡打游戲，所以就和朋友一起把它改成了電競酒店。當時，這只是我找工作之余的一個副業，但沒想到一年后就回本了。”

首店成功后，李子涵很快又在安陽、鶴壁、駐馬店、鄭州開出了5家酒店，直到現在手握11家酒店，速度快到連他自己都覺得“很瘋狂”。“前幾年確實太冒進了，好在運氣不錯，沒有出大問題?！崩钭雍袊@道：“2022年開業的鄭州龍子湖亞朵酒店，半年就做到了收支平衡，現在盈利情況依舊穩定?！?/p>

“有些人投酒店，會想著觸碰品牌紅線，比如降低造價、縮小房間面積，蹭流量紅利。但我的邏輯是把它當成沒有品牌的單體店來打造，在審美、設計、工程質量上盡可能做到最好。現在的酒店行業，只要你數據好，很快就會有投資人在你附近找樓開店，低標準的店其實很快會被淘汰。做酒店是一門長線生意，不能貪前期的紅利?！崩钭雍f。

開發商離場之后：存量寫字樓等來“酒店獵人”

李子涵提及的運氣，其實背后是精準的行業發展軌跡，他的每一步幾乎都踩準了。

浩華管理顧問公司大中華區總經理、中國旅游飯店業協會副會長戴雪英在接受每經記者采訪時指出，中國酒店行業經歷了40年發展，完成了供給規模和產品格局的構建。根據厚海數據平臺的統計，中國中檔及以上酒店市場的供給規模已經突破900萬間客房，而1985年的規模僅為10萬間。

圖片來源：厚海數據平臺

在李子涵創業起步的2020年至2021年，房企仍是酒店投資的主力軍。克而瑞數據顯示，截至2021年底，百強房企中有85家涉足酒店業務。然而，隨著房地產行業深度調整，這股力量迅速收縮。

百強房企截至2021年底的酒店業務結構 圖片來源：克而瑞

浩華方面提供的《2022中國大陸地區中檔及以上品牌酒店簽約報告》顯示，當年簽約量為526家，同比下降28%，各大房企在酒店投資領域明顯收縮。

戴雪英坦言，在地產增速大幅收縮的背景下，行業將進一步加速從投資擴張向存量深耕轉型，通過空間效能優化、組織人效提升、數字化賦能以及強化資產運維等方式，持續優化存量物業的業態結構、產品定位和經營表現，在實現資產保值增值的同時，構建更健康的資產基礎，為未來以REITs（不動產投資信托基金）等方式實現資產退出奠定基礎。

行業數據更清晰地描繪了這場改變。

厚海數據平臺統計，截至2025年末，國內中檔及以上酒店客房規模增速已降至7.7%，為十年最低。國內酒店市場逐漸邁入存量時代，投資重心從新增項目轉向存量資產翻新改造，以提升資產價值和市場競爭力。

而此輪進入酒店行業的群體中，有相當一部分正是像李子涵、陳勁邑這樣的“酒店獵人”。

《2025年中國酒店業投資與資產管理白皮書》則斷言：“我們相信通過這一輪整合，中國酒店行業將孕育并誕生一批深耕產業、具備長期主義視野的產業投資者。他們將以資產價值為核心，以運營能力為引擎，推動行業實現高質量轉型?！?/p>

對于這個創業周期，李子涵也定下了自己的小目標：“我計劃今年把工程板塊上線華住會或亞朵的官方平臺，爭取兩到三年把工程公司的營業額做到三個億，從輔線變成重要的盈利點。但今年不會再投其他項目了，除非是特別優質的。重要的是把手中項目做好，讓自己的步子慢一點、壓力小一點?！?/p>

每經記者注意到，李子涵目前持有的11家酒店，無一例外都是由寫字樓改造而來?！艾F在寫字樓供給量大，很多項目利用率和租金都不太理想。從大宗資產價格來看，酒店資產價格遠高于寫字樓，把合適的寫字樓改成酒店，既能盤活閑置資產，也符合市場需求?！崩钭雍硎尽?/p>

浩華方面3月23日最新發布的數據顯示，2025年，在已披露開發類型的酒店簽約項目中，新建項目占比由2022年的82%下降至68%。與此同時，存量市場對酒店簽約的支撐作用進一步增強，其中翻新改造項目占比提升至22%，適應性再利用項目（即非酒店物業改造為酒店）占比提升至10%。

圖片來源：厚海數據平臺

戴雪英認為，新建酒店與存量寫字樓改酒店屬于不同的資產塑造和發展階段。業態調整是存量周期下提升資產價值和效率的舉措，而新建酒店可能有更多戰略和協同發展的考慮。存量周期下，投資人對于業態選擇更加理性，更加聚焦改善和優化資產的價值表現。

供給大浪淘沙：90萬間新客房壓頂，行業加速出清

市場的機會窗口期往往短暫。當“寫字樓改酒店”成為共識，藍海迅速泛紅。

以高鐵鄭州東站為中心，每經記者查詢攜程信息發現，周邊3公里內分布著超過60家品牌酒店，其中一年內開業的超過10家，涉及洲際、亞朵、全季、漢庭等多個品牌，同品牌系列酒店也近在咫尺。

仲量聯行判斷，大量新酒店入市引發的競爭加劇，已成為2026年市場的首要關切。

面對行業壓力，李子涵的策略是“向內求”?！澳壳昂幽鲜袌錾?，還沒有哪家公司像我們這樣把酒店投資、設計、工程整合在一起，各條線成本更可控?！北热?，他在鄭州市區的一家店，因為租金簽約價格合理，加上自己團隊可以把控全流程，相比在外面找總包，費用可以節省約15%。

據厚海數據平臺不完全統計，2025年，中國酒店市場供給端延續擴張趨勢，并逐步進入以存量為主導的運行階段。新開業中檔及以上酒店10157家，新增客房規模91.6萬間，較2024年新開業客房規模減少約3.8%。但全年有超過3600家中檔及以上酒店關閉，涉及客房約33.7萬間。

圖片來源：厚海數據平臺

這預示著一場以“專業化”為名的出清正在發生，市場的自我調節機制已在發揮作用。

這或許正是李子涵今年想要“慢下來”的重要原因：“現在買樓壓力太大，不是我現階段該做的事情。雖然未來可能會有這樣的資產配置，但從目前的創業階段看，租賃模式帶來的投資回報更符合我的追求。”

但他并未放棄對資產深化的想象：“我的人生追求之一，就是10年后能做麗思卡爾頓的業主?！痹妇氨澈?，正是從創業者邁向頂級資產持有者的漫長階梯。

陳勁邑的酒店改造前（上圖）后（下圖，今年1月） 

陳勁邑則代表著更多新入局者的審慎觀察。這部分投資者將酒店視為動蕩經濟環境中“相對穩健”的選擇，也對即將到來的激烈競爭做好了心理準備。“現在這個時間點做任何投資風險都很大，酒店算是相對穩健的，但未來行業競爭一定會越來越激烈?！?/p>

戴雪英坦言，中國是超大市場，酒店行業不會消失。當下面臨供給飽和度較高的壓力，市場整體收益下滑，需要必要的盤整和調節，甚至包括一些供給出清。

“盡管新開業酒店相比上一年度有所減少，但仍有超過90萬間客房進入市場。因此，中國酒店市場仍在承受供給增長的壓力。如何盤活現有空間、推動業態轉型與精細化運營，關鍵在于具備創造力與經營能力的掌舵者?！贝餮┯⑼瑫r呼吁市場保持理性，在酒店投資方面應該謹慎評估可行性，切不可盲目跟風。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

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